Сделка аренды

Содержание

Гк рф: аренда нежилого помещения

Сделка аренды

Арендные отношения являются чуть ли не самым распространенным направлением в заключении гражданско-правовых сделок. Ежедневно на территории нашей страны заключаются сотни договоров по временной передаче недвижимости для владения и пользования арендаторам.

В ГК РФ аренда нежилого помещения рассматривается как право собственника передать принадлежащее ему недвижимое имущество, которое не предназначено для проживания людей.

При этом договоренность может быть легализована только в том случае, если предмет договора имеет государственную регистрацию.

Заключение столь ответственной сделки, безусловно, требует учета множества законодательных нюансов.

Любое упущение в заключенном договоре может существенно сузить права одной стороны и поставить в преимущественное положение другого участника.

Рассмотрим более детально все правила заключения договора по аренде нежилых объектов с учетом последних изменений в действующем гражданском законодательстве.

Как правильно оформить аренду нежилого помещения

Концепция заключения арендного соглашения должна пройти через определенную последовательность, чтобы получить результат в виде составленного документа. При этом конкретный механизм оформления зависит от формы самого соглашения. Передать нежилое помещение для временных целей можно двумя способами:

  1. Путем составления обычного договора аренды.
  2. С использованием лизингового соглашения с последующим переходом арендованного имущества в собственность арендатора.

Лизинг, будучи новым институтом гражданско-правовых сделок, конечно, имеет свои нюансы, но, вместе с тем, существует общий порядок действий в отношении обеих сделок:

  1. Достижение устной договоренности по поводу грядущей сделки.
  2. Четкое изложение всех условий договора.
  3. Составление письменного документа на основе устной концепции.
  4. Ознакомление с условиями соглашения.
  5. Подписание документа.
  6. Государственная регистрация.

Это общая схема действий, которая относится к любой сделке аренды нежилых помещений. В отдельных случаях стороны могут выполнить дополнительные действия. К примеру, когда соглашение составляется с муниципалитетом, в собственности которого находится нежилое здание, чаще всего приходится в обязательном порядке регистрировать договор.

Государственная регистрация соглашения

Государственная регистрация –  это специфическая процедура, связанная с проверкой и учетом всех технических и правовых сведений о передаваемом в аренду объекте договора. В ст.

609 гражданский кодекс обязывать сторон зарегистрировать соглашение.

Однако применительно к соглашениям по передаче нежилых помещений действует немножко иная позиция: государственной регистрации подлежит только та договоренность, которая была составлена на срок более 1 года.

Если раньше процедура регистрации действительно превращалась в изнурительную бумажную волокиту, то сегодня весь процесс проходит по принципу одного окна. Сторонам достаточно взять копии договора и обратиться в одно из отделений многофункционального центра по месту нахождения арендуемого помещения.

Регистрация через Росреестр

Есть еще и альтернативный путь, когда регистрация проходит через Росреестр. В данном случае сторонам необходимо собрать следующий пакет бумаг:

  • написанное в установленной форме заявление с просьбой внести передаваемое имущество в регистрационную базу,
  • копии бланков договора. Всего нужно взять 3 копии, поскольку один экземпляр остается у Росреестра, а остальные два у каждой стороны,
  • паспорта обеих сторон. При этом если одной из сторон является юридическое лицо,  необходимо предоставить копии учредительных документов и выписку из ЕГРП,
  • если передаваемый объект находится в долевой или общей совместной собственности, необходимо помимо прочих справок предоставить письменное согласие каждого участника на совершение сделки.
  • справка из БТИ,
  • технический паспорт помещения,
  • квитанция о выплате гос. пошлины.

После подачи собранных документов представитель государственного учреждения по регистрации сделок с недвижимостью  вносит соответствующую запись в единую базу прав на недвижимое имущество. То есть данный процесс фактически перераспределяет право собственности на определенный период.

Если соглашение не пройдет проверку регистрирующих органов, с точки зрения закона, стороны получат лишь основное право без учета интересов третьих лиц. В основном отказ возникает по причине неправильного или недостаточного сбора требуемых документов.

Свидетельство о наличии временных прав на приобретенное в аренду помещение выдается в течение 18 дней.

С момента получения документа арендатор принимает весь комплекс прав из договора аренды и становится временным собственником нежилого помещения. Однако понятие «собственник» не расширяет его стандартные возможности: в частности, продавать или использовать объект с нарушением норм ГК он не имеет право.

На какой срок может быть достигнута договорённость

Соглашение о передаче нежилого помещения в аренду является срочным, о чем установлено в ст. 610 ГК. Однако, если в документе не был указан определенный период его действия – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Когда арендатор и арендодатель добросовестно исполняют свои обязательства, сделка подлежит расторжению по истечении установленного в нем срока. В случае нарушения условий по инициативе одной из сторон договоренность может быть расторгнута. В ст. 619 и 620 предусмотрены случаи, когда каждый из участников соглашения может инициировать расторжение договора.

Итак, ст. 619 ГК допускает расторжение договора по инициативе арендодателя, если:

  1. Состояние нежилого помещения значительно ухудшилось после использования арендатором.
  2. За просрочку  оплаты (более 2-х раз подряд).
  3. В случае нарушения иных условий.

Арендатор может по своей инициативе расторгнуть соглашение, если:

  1. В процессе использования нежилого объекта он обнаружит существенные дефекты здания или иного помещения, о которых не было установлено в договоре.
  2. Помещение стало непригодным для целей, на которых оно было арендовано. При этом необходимо доказать, что непригодность возникла по объективным причинам.

Прежде чем приступить к расторжению договоренности сторона-инициатор обязана уведомить об обнаруженных дефектах и заявить о своем намерении расторгнуть договор, если все недостатки не будут устранены.

Арендная плата как обязательное условие договора

Как и предмет соглашения, цена является обязательным условием при составлении арендных соглашений. При определении цены будущей сделки необходимо руководствоваться правилами из ст. 614 ГК. Итак, оплатить стоимость за аренду нежилого объекта можно в следующей форме:

  1. Периодически выплачивая фиксированную денежную сумму.
  2. Путем выплаты части прибыли, полученной от использования арендованного объекта.
  3. С помощью обмена. При этом можно предоставить товар за аренду, который по своей цене соразмерен со стоимостью аренды.

Стороны могут согласовать удобную форму оплаты и указать конкретный способ в условиях документа. При этом закон об аренде позволяет менять существующую систему оплаты раз в год по обоюдному согласию.

Полезные советы

Договор аренды – это, с одной стороны, типичная сделка по передаче имущества другой стороне за определенную плату. Однако, несмотря на провозглашенную законодательную последовательность, количество судебных разбирательств по вопросу арендных разногласий не уменьшается.

Несколько полезных советов, которые нужно обязательно учесть, перед тем как поставить свою отметку внизу соглашения:

  1. Нужно учитывать, что договор аренды нежилого помещения ГК РФ – это сделка, которая направлена на передачу не обычного объекта недвижимости, а именно не предназначенных для жизни помещений. Поэтому в первую очередь необходимо удостовериться в том, что имущество является объектом нежилого фонда.
  2. Соглашение должно быть составлено с учетом последних изменений ГК. Если нет возможности воспользоваться платными ресурсами, можно ознакомиться с законодательными нормами в сфере арендных отношений из ГК через портал Консультант плюс.
  3. Необходимо заблаговременно прийти к консенсусу во всех спорных моментах, которые могут возникнуть из содержания договора.
  4. Составленный договор в обязательном порядке подлежит нотариальной сверке, а вот конкретного нотариуса стороны могут выбрать сами: необходимо сделать акцент на проверенные службы, имеющие высокую репутацию. В таком случае  вероятность противоречия, каких-либо моментов нормам ГК – минимальный.
  5. Готовое соглашение можно показать квалифицированному юристу. Владея всеми тонкостями договорных моментов, он заблаговременно покажет спорные формулировки из соглашения, которые в случае возникновения разногласий будут против конкретной стороны.
  6. Нельзя игнорировать процедуру регистрации. Если договор аренды недвижимости гк рф заключался исключительно в производственных интересах, например, имущество было арендовано с целью открыть завод – последствия не будут существенными. Однако в случае заключения договора с целью последующей субаренды – государственная регистрация играет ключевую роль. Говоря простым языком, отдать арендованное помещение третьим лицам уже не получится.

Соблюдая эти несложные рекомендации, стороны обезопасят себя от любых разногласий по поводу содержания документа. Что касается соблюдения предписаний, то здесь уже все зависит от уровня пунктуальности самих участников сделки. Если сторона будет нарушать условия договора, соглашение могут расторгнуть досрочно.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/dogovor-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya-v-gk-rf

Договор аренды помещения

Сделка аренды

Сделка по передаче объекта недвижимости в право пользования от собственника другому лицу оформляется с помощью договора аренды.

Пункты документа должны соответствовать законодательству РФ, а именно – ГК РФ и законодательным актам. В этом порядок оформления договора аренды изменился и был доработан.

Расскажем об особенностях арендных отношений, регистрации договора аренды и других нюансах.

Основные понятия

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания.

Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды.

Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Форма и содержание договора аренды

ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым договор аренды должен оформляться в письменной форме. С 2017 года введена регистрация договоров, однако действует она не во всех случаях. Процедуру государственной регистрации должны пройти сделки, в соответствии с которыми объект передается на праве аренды на срок более 12 месяцев.

К содержанию договора аренды предъявляются следующие требования:

  1. Не менее двух экземпляров договора сроком до 1 года и трех экземпляров документа, подлежащего регистрации.
  2. Договор содержит описание объекта, преамбулу, стоимость, срок и реквизиты сторон. Документ признается недействительным, если в нем нет информации о цене, сроке и предмете.
  3. В качестве предмета прописываются: площадь объекта, полный адрес, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающие право собственности арендодателя или право распоряжаться имуществом.
  4. Акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору. В документе прописывается состояние объекта, дата передачи, состав имущества. Если акт не составляется, то эта информация включается в договор аренды. Важно, чтобы в письменной форме был подтвержден акт передачи недвижимости.
  5. В качестве реквизитов физического лица указываются паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты банковского счета. Директор компании должен указать, что он действует на основании устава, иное лицо вносит в договор реквизиты доверенности.
  6. Порядок оплаты аренды прописывается детально: сумма, срок внесения денег, способ. Уточняется, входит ли в стоимость сумма НДС.
  7. Одно из важных условия договора – срок аренды. Как указано выше, сделки сроком до 12 месяцев не обязательно регистрировать. Государственную регистрацию обязаны проходить арендодатели, заключающие договор на год и дольше. Выделяют краткосрочные договора (до 12 месяцев) и долгосрочные (свыше 12 месяцев).

Регистрация договора

Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.

Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества.

После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата.

Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.

Документы для регистрации

Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.

Единый список документов следующий:

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписку из ЕГРН. Быстро заказать выписку из ЕГРН можно на сайте егрп-онлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
  3. Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
  4. Договор аренды – 3 экземпляра;
  5. Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
  6. Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.

На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.

Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:

  • оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.

Проверка объекта

Перед заключением договора необходимо уделить внимание выбору объекта аренды. Для этого запрашивается выписка ЕГРН на недвижимость. Достаточно знать адрес или кадастровый номер. Это можно сделать с помощью ресурса егрп-онлайн.рф или запросить данные в Росреестре или МФЦ.

В государственных органах процесс заказа займет до 5 дней. Для оформления придется лично приходить в Росреестр или МФЦ, потратить время на беседу со специалистом. Получить выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Документ с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа.

Из него можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора аренды.

Расторжение договора

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.

Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:

  • использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
  • объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
  • арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.

Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.

Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-arendy-pomeshheniya/

Как составить договор аренды

Сделка аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Как правильно составить договор аренды квартиры: основные правила

Сделка аренды

Для многих из нас в это непростое для экономики и наших кошельков время аренда квартиры является единственным доступным вариантом жилья.

При этом как только заходит разговор об аренде недвижимости, следом возникает логичный вопрос о том, как же правильно составить договор.

Мы решили подробно разобрать эту тему, узнать все нюансы и выявить подводные камни. А помогла нам в этом адвокат Екатерина Антонова.

Что из себя представляет договор аренды

Мы выяснили, что договор аренды — это документ, который подтверждает, что между арендодателем и арендатором есть коммерческие отношения. Их суть состоит в предоставлении во временное пользование объекта недвижимости. То есть владелец квартиры или дома предоставляет свою недвижимость другому человеку за определенную плату.

Обычно в договоре указывается следующее:

  • информация о людях, которые его заключили;
  • сведения о самой квартире/доме/комнате, которые в себя включают город, район, улицу, дом и этаж;
  • срок, на который заключен документ;
  • установленная плата за аренду;
  • условия продления или расторжения договора.

Порой люди прописывают и другие условия — все зависит от ситуации.

Затем к бумаге прилагают еще один документ, в котором подробно описывается имущество, находящееся в квартире до заселения новых жильцов.

Арендодателю здесь важно отразить состояние мебели, техники и другой домашней утвари, чтобы избежать недоразумений при расторжении документа. А арендатор со своей стороны это все подтверждает.

Виды договоров аренды

Несмотря на общую суть, договоры аренды бывают разных видов. Все зависит от сроков и от лица, берущего недвижимость в аренду:

  • простой (действует около года и заключается либо физическим, либо юридическим лицом);
  • договор коммерческой аренды (сторонами договоренности являются юридические лица);
  • договор соцаренды/найма (обычно такой вид договора заключается между органами муниципалитета и людьми, которым очень нужно жилье. В пользование таким гражданам, как правило, предоставляется комната или коммунальная квартира уже с имеющимися жильцами);
  • субаренды (арендатор с согласия арендодателя сдает недвижимость третьим лицам).

Особое внимание стоит уделить сдаче квартиры иностранным гражданам. При его оформлении гражданин иностранного государства в обязательном порядке должен предоставить данные своего паспорта и предъявить разрешение на временное проживание в России. Если человек отказывается предоставить эти документы, то такой договор лучше не оформлять вовсе.

Стандартной процедурой является оформление договора между собственником квартиры и юридическим лицом, которое хочет обеспечить жильем своих сотрудников. В этом случае процедура производится в обычном порядке.

Как правило, договоры аренды заключают на 10-11 месяцев, чтобы не регистрировать документ в Росреестре, не платить налогов и пошлин. И хоть по закону эта процедура обязательна, многие ею пренебрегают.

Правила составления договора аренды квартиры

Сейчас благодаря Интернету с легкостью можно найти любую требуемую форму документа. По определенным шаблонам и составляется договор аренды, поскольку так вы сможете не перегружать его лишней информацией и наоборот — не забудете ничего важного.

Но все-таки — как верно составить документ? По словам эксперта, перед этой процедурой необходимо проверить следующее:

  • паспорта арендатора /арендодателя;
  • выписку из ЕГРН с целью подтвердить право собственности на квартиру арендодателя;
  • узнать количество собственников и зарегистрированных лиц в этой квартире;
  • просмотреть квитанции об уплате коммунальных услуг и отсутствии задолженности.

После чего в документ заносятся такие сведения:

  • персональные и контактные данные обеих сторон;
  • адрес, по которому располагается недвижимость и ее кадастровый номер;
  • описание квартиры или дома (включая ремонт, мебель, имеющуюся технику и другие особенности);
  • установленный порядок оплаты, к которому пришли обе стороны, и сумма аренды за месяц;
  • время действия договора и возможность или невозможность его последующего продления;
  • дата подписания документа, подписи обеих сторон и расшифровки.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых отдается арендодателю, другой — арендатору. Затем квартира принимается по акту приемки. Каждому участнику сделки стоит тщательно проверить все пункты, чтобы избежать ошибок и недопониманий.

Сразу после составления важных бумаг арендатор вносит предоплату на один или два месяца вперед: первая сумма за первый месяц проживания, вторая — за последний. Передача денег также закрепляется в специальном акте, который прикрепляется к договору.

Самые важные пункты в документе

Договор аренды сам по себе безусловно является важной и ценной частью сделки. Однако есть пункты, которые точно нельзя недооценивать. Поэтому мы предлагаем заранее изучить все нюансы и верно составить документ.

  1. Правильно обозначьте предмет договора — вы должны хорошо описать сдаваемую квартиру, ее площадь, все что в ней находится, а также ее месторасположение.
  2. Подробно опишите правила для проживания новых жильцов. Под этим понятием подразумевается число людей, которые могут жить в сдаваемой квартире, могут ли они заводить домашних питомцев, приглашать гостей и прочее.
  3. Общие положения документа (в пункте описываются условия проживания арендатора в квартире: ремонт или изменение состава сдаваемого имущества).
  4. Отразите обязанности и права сторон. Обязательно обсудите заранее и задокументируйте обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, если это потребуется.
  5. Обязательно опишите, при каких обстоятельствах можно расторгнуть или продлить договор.
  6. Составьте график платежей.
  7. Пропишите период действия документа.

Расторжение и продление договора аренды

Если договор был заключен на 10-11 месяцев, как мы говорили ранее, то его с легкостью можно продлить на тот же срок, составив дополнительное соглашение. При этом сторонам нужно обговорить возможные изменения в стоимости аренды и графике оплаты недвижимости. В новом договоре эти изменения фиксируются, и документ подписывается так же, как и в первый раз.

Что касается расторжения, то эксперт дала нам полезный  совет.

«Договор можно расторгнуть досрочно в случае соглашения сторон, по решению суда в случае нарушения условий договора или по волеизъявлению одной из сторон, а также при отказе от исполнения договора одной из сторон», — констатировала собеседница ФАН.

Где найти образцы договоров

Как мы упоминали ранее, образцы всех необходимых документов сейчас есть в открытом доступе. Все образцы договоров и дополнительных соглашений можно скачать на любом юридическом сайте. Они бывают нескольких видов:

  • стандартный  — заключается физическими лицами и содержит в себе самые основные пункты, о которых мы говорили ранее (оплата, время проживания, данные арендатора и арендодателя);
  • упрощенный — короткий и простой вариант, который подходит лицам, знающим друг друга. Коллеги, друзья или просто знакомые могут заключить этот договор, поскольку доверяют друг другу;
  • с приложениями — к нему прилагают графики платежей, особые условия проживания и прочие документы, которые были подписаны во время осуществления сделки.

Что будет, если сдать квартиру без договора

Когда вы покупаете технику, вам всегда предлагают оформить гарантийный талон. С ним в течение определенного времени вы сможете сдать неработающий приобретенный товар и быстро обменять его на новый. И это касается техники даже самых крупных и известных производителей.

Точно так же и с квартирой. Вряд ли вы доверите свое жилье чужим людям, не взяв с них задокументированное обещание об исправной оплате и бережном обращении с имуществом.

В СМИ не раз мелькали новости о том, как нерадивые арендаторы оставляли после себя в квартирах полный разгром, горы мусора, крали имущество, устраивали потопы и пожары, а разрешать все проблемы приходилось хозяевам квартир, которые в дальнейшем попадали на крупные штрафы.

Да, договор действительно можно не составлять, если вы сдаете квартиру родственникам, близким друзьям и хорошим знакомым, в которых вы уверены на 100%. В остальных случаях юристы всегда рекомендуют перестраховываться и не забывать про важные документы.

Источник: https://riafan.ru/1342332-dogovor-arendy-kvartiry-v-2020-2021-godu-kak-sostavit-i-gde-naiti-obrazec

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Сделка аренды

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.