Предварительный договор купли продажи будущей недвижимости

Предварительный договор по недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

Предварительный договор купли продажи будущей недвижимости

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

«…Как и другие договоры, предварительный непременно предполагает согласование всех его существенных условий, в состав которых входит и полный набор существенных условий окончательного договора.

Отсутствие хотя бы одного из числа этих последних исключает возможность обратиться с иском о понуждении контрагента по предварительному договору заключить основной договор.

Соответственно нет оснований в подобных случаях и для взыскания с контрагента убытков, причинённых вследствие уклонения второй стороны от заключения договора.

…Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров. По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Точно также и заключение указанного договора должно подчиняться общему для договоров порядку, включая требование о том, что договор в силу ст.

432 ГК признаётся заключённым лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. При этом для предварительного договора, наряду с другими его условиями существенными должны быть признаны и те, которые являются существенными для основного договора». (М.И. Брагинский, В.В.

Витрянский. Договорное право. Книга первая, М., 2005, стр. 231-239).

Правовые позиции судов

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал следующее.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

…Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Пункт4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.

2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: «К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей».

Московский городской суд по делу о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст.

554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

…В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

…В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона “О землеустройстве”, при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

…Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО “Новый поселок” N — от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным». (Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).

Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011гг.

Предварительный договор купли-продажи № N, Московская область, Одинцовский район

Статья 1. Предмет Договора: «Настоящим Стороны обязуются в будущем заключить в срок не позднее 30 июня 2011г.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – «Договор купли-продажи»), в отношении следующего недвижимого имущества: – объекта недвижимого имущества жилого фонда № N, общей площадью __ кв. м, в том числе жилая площадь __ кв.

м, являющегося частью блокированного жилого дома № N, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Р., д. 46, корп. А (далее по тексту –«Квартира «48А»)».

Фактически предметом указанного предварительного договора являлась купля-продажа в будущем 1/2 часть блокированного жилого дома.

Согласно ч. 3 ст.

16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии права общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, установленных Жилищным кодексом РФ, особых правил содержания и эксплуатации такого дома, а также условиях приобретения прав на земельный участок, в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. В связи с этим, регистрация права на квартиру, а не на часть дома может повлечь для собственников значимые юридические последствия.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, г.Москва

Статья 2. «Существенные условия Основного договора. Стороны договорились считать существенными условиями Основного договора купли-продажи Квартиры следующее:

…2.3. Покупатель уплачивает Продавцу Цену Квартиры в течение 2 (двух) рабочих дней с момента подписания Основного Договора купли-продажи Квартиры путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Продавца.

… 5.3. Основной договор купли-продажи подлежит заключению Сторонами в течение двух лет с момента подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру.

В случае, если по независящим от Продавца обстоятельствам, право собственности Продавца не пройдёт государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение двух лет с момента подписания настоящего Предварительного договора, то срок, в течение которого Стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи Квартиры продлевается на один год, при этом Продавец обязан уведомить Покупателя об указанных выше обстоятельствах».

Одновременно с подписанием данного Предварительного договора Стороны подписали Дополнительное соглашение к нему, согласно которого Покупатель в течение месяца со дня подписания Предварительного договора и Дополнительного соглашения перечисляет на расчётный счёт Продавца Обеспечительный депозит в размере Цены Квартиры.

В пункте 1 Дополнительного соглашения было указано: «На сумму Обеспечительного депозита не подлежат начислению проценты».

Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, Московская область, г.Домодедово

Пункт 9.1. «В доказательство заключения Предварительного договора и в подтверждение намерений Покупателя заключить Основной договор, Стороны пришли к соглашению о перечислении Покупателем Продавцу Обеспечительного платежа в размере 100% от Цены Основного договора».

Пункт 9.2. «Обеспечительный платёж не является задатком и подлежит возврату Покупателю в течение 20 рабочих дней после истечения срока заключения Основного договора или, по соглашению Сторон, подлежит зачёту в счёт оплаты цены Основного договора. При возврате или зачёте Обеспечительного платежа проценты на него не начисляются».

Пункт 11.3. «Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от  исполнения Предварительного договора и требовать с Продавца уплаты неустойки в размере 15% от суммы Обеспечительного платежа в следующих случаях:
– не заключения Основного договора в срок, установленный в пункте 2.1 Предварительного договора, по вине Продавца». 

В соответствии с положениями ст.

329 ГК РФ для стимулирования должника к точному исполнению обязательства, а также в целях уменьшения размера негативных последствий в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, стороны предварительного договора могут предусмотреть в предварительном договоре такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платёж (обеспечительный депозит) покупателя продавцу в размере цены объекта недвижимости.

Исходя из вышеуказанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, условие предварительного договора об обеспечительном платёже (обеспечительном депозите), по существу, будет являться условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой.

Соответственно, покупатель вправе включить в предварительный договор условие о начислении процентов на сумму предварительной оплаты со дня получения продавцом этой суммы от покупателя до фактической передачи объекта недвижимости (п. 4 ст. 487 ГК РФ).

Адвокат Е.А. Нагорный
Март 2014 года

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

Источник: https://advokat-nagorny.ru/predvaritelnyi-dogovor-nedvizhimost.html

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи будущей недвижимости

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи будущей недвижимости

город ___________________                                     «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

  (квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________.

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь  _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

                   общая                        жилая                     кухня

 объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует                                                                                                     отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.

1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до  «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.

2 Продавец заявляет что:

3.

2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.

2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.

2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.

2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.

2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.

2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

      (включен/ не включен)

3.

2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.

2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.

3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.

4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.

5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и  передана  Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.

6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.

1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.

2 Расходы оплачивают:

4.

2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.

2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.

2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.

2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.

3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу:  _____________________________________________________________  При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.

6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

Предварительный договор купли продажи будущей недвижимости

Инвестиционную деятельность в России ученые обычно относят к предпринимательской, распространяя на инвесторов требования, риски и другие особенности предпринимательской деятельности.

Отчасти этот подход не лишен здравого смысла. Ведь инвестиционная и предпринимательская виды деятельности связаны с повышенной степенью риска, с желанием извлечь экономическую выгоду из своих действий, как правило,  и предпринимательская, и инвестиционная деятельность предполагают наличие специальных знаний и навыков от участников.
Тем не менее есть существенная разница.

Кроется она в социальной ответственности. Предприниматель практически всегда несет ответственность перед потребителем, а инвестор чаще всего несет ответ только перед самим собой. Инвестор может потерять средства, и этим, как правило, ограничивается его ответственность.

Предприниматель же несет ответственность перед работниками, партнерами, контрагентами и, как было уже замечено, перед потребителями.

Почему мы решили уделить этому такое внимание в статье о договоре купли-продажи будущей вещи? Потому что мотивом для реализации разработанной и описанной ниже конструкции послужила как раз особая роль инвестиционной в отличие от предпринимательской деятельности.

А раз так, то инвесторы вправе расчитывать на иной, менее строгий стандарт требований, более легкую налоговую нагрузку, а следовательно на особые договорные конструкции, которые нельзя просто взять и позаимствовать из предпринимательской или какой-либо другой деятельности.

Фабула нашего дела такова: Два инвестора решили объединить свои усилия с собственником недвижимости в целях улучшения данной недвижимости, увеличения ее площади, дальнейшей продажи получившегося и получения законной прибыли.

Все наши герои являются физическими лицами и никакой именно предпринимательской деятельности не ведут. Никто из них не являлся индивидуальным предпринимателем или участником коммерческой организации. 

Собственник здания и земельного участка под ним сдавал квартиры в наём, и неплохо на этом зарабатывал. Тем не менее жилье начало ветшать, встала необходимость проводить ремонт.

В ходе подготовки к ремонту (многоквартирный дом отремонтировать – это процесс серьезный) собственник здания выясняет, что у него есть законная возможность надстроить пару этажей, произвести реконструкцию, увеличить площадь и получить в результате объект недвижимости намного более интересный. Идея прекрасная, но встает классический для данной ситуации вопрос – где взять деньги?

Ответом на поставленный вопрос стало знакомство собственника дома с инвесторами, которые за долю в прекрасном будущем доме соглашаются нанять кадастровых инженеров, архитекторов, дизайнеров, строителей и озеленителей, чтобы воплотить проект в жизнь. Таким образом все трое стали инвесторами. Обсудили планы и прожекты, договорились, как будут делить будущие прибыли, но тут встал очередной закономерный вопрос – как все это оформить?

Обратились к юристам. Юристы предложили следующие варианты: I. Простое товарищество Простое товарищество – это, по сути, объединение усилий для достижения общей цели.

В теории все устраивает, возникает общая собственность в виде дома и земельного участка, и все вносят посильный вклад в преобразование и улучшение — это собственности в общих интересах, но есть нюансы. Участники простого товарищества должны быть либо индивидуальными предпринимателями, либо коммерческими организациями.

Во-первых, регистрация трех ИП или некую комбинацию из ИП и юрлиц, бухгалтера нанимать, юрадрес, сдавать отчетность – это целый новый мир, предпринимательская деятельность, а наши инвесторы предпринимателями становиться не хотят.

Во-вторых, ответственность несет каждый товарищ за счет своего имущества, вне зависимости от того, по чьей именно вине придется отвечать. II. Общество с ограниченной ответственностью Ответственность ограничили в пределах имущества юрлица, но затраты на составление корпоративных документов, отчетность, сотрудников – не пропала.

К тому же появляется необходимость заводить недвижимость на баланс организации, платить налоги, в том числе с будущих продаж, распределять прибыль, опять платить налоги, так и прибыли никакой не останется. III. Сложные юридические аббревиатуры 1) ПИФ

Был нецелесообразен нецелесообразно ввиду дороговизны обслуживания и необходимости создания спец лица – управляющего ПИФ.

2) Комплекс договоров, состоящий из: а) целевого займа; б) факторинга (финансирование под уступку денежного требования – в части сдачи в аренду) Здесь еще опаснее В части займа – существует риск (читай обязанность) квалификации как мнимой сделки, возврат то не предполагается. В части факторинга – отсутствие объекта на момент заключения.

3) ДДУ
Наши инвесторы слышали про договоры участия в строительстве, но здесь им нужно было выступать в качестве застройщика, когда они ознакомились с огромным количеством специальных требований в части проектной документации, разрешений и т.п., руки опустились.

4) ЖСК

Ненадолго показался глотком свежего воздуха, но, когда выяснилось, что построить семиэтажный дом ЖСК не может, этот вариант тоже отпал. Кроме того, немаловажным требованием было сохранение налогового вычета по ст. 217.1 НК РФ, а во всех предложенных вариантах эта льгота утрачивалась, либо из-за изменения режима собственности, либо из-за наступления нового срока собственности.

На этом этапе расстроенные, но уже юридически подкованные инвесторы обратились в Legal Support. Первое, что пришло нам на ум, когда мы услышали эту историю, был договор купли-продажи будущей вещи. Имелся один нюанс, который не давал возможности реализовать эту договорную конструкцию.

Было старое здание, была идея, а проектной документации, которая позволила бы идентифицировать как-то будущие объекты не было. Кроме того, инвесторы даже не решили, как именно делить будущие квартиры, что они будут делать с нежилыми помещениями, точные размеры вкладов были также неизвестны. Финансирование предполагалось быть поэтапным.

Тогда мы тоже подумали о сложной схеме. (1) Два инвестора (кредиторы) заключают договор займа с собственником (должником). Договор со сроком возврата на дату окончания реализации проекта.

Параллельно стороны заключают договор о совместной деятельности, в котором указывают, что заём выступает обеспечительной конструкцией под инвестиционный проект (модель конвертируемого займа). Если инвестиционный договор работает как положено, то заёмная модель просто не реализуется.

Если должник нарушает обязательства по договору займа, то кредиторы требуют возврат займа или обращают взыскание на предмет залога, которым будут являться участок земли и расположенное на нем здание. Смущало в этой модели то, что увеличение инвестиций предполагалось на протяжении всего срока реализации проекта.

Мы предложили заключить дополнительные договоры залога на вещи или будущие вещи в процессе осуществления финансирования проекта, предложили разделить финансирование проекта на адекватное количество этапов. Данная модель смущала инвесторов отсутствием возможности представить к залогу неопределенную вещь.

Было непонятно, как будет осуществляться кристаллизация предмета залога. Так как размер займа и предмет залога планировались к постоянным уточнениям в течение всего срока реализации проекта, и собственник, и инвесторы боялись, что в какой-то момент, в случае нарушения договора одной из сторон, вторая сторона может остаться с носом.

(2) В итоге родилась следующая конструкция. Заключается предварительный договор купли-продажи будущей вещи (429 ГК РФ) с условием (327.1 ГК РФ), по которому продавец обязуется либо подписать договор купли-продажи будущей вещи (455 ГК РФ) (далее-ДКП БВ), либо вернуть деньги. Основанием для заключённых ДКП БВ будет являться согласование сторонами проектной документации.

Стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи будущей недвижимости – квартир, строительство которых будет осуществляться в здании, с предполагаемым сроком, на земельном участке с кадастровым номером.

  • Данная конструкция позволила зарегистрировать обременение в виде залога в ЕГРН;
  • Инвесторы обеспечены гарантией заключения договора и залога;
  • Собственник предоставил достаточное количество обеспечения инвесторам, чтобы они без видимого страха могли вкладываться в проект;
  • Все участники физлица;
  • Покупатели квартир по уступке смогут входить в договор купли-продажи будущих вещей;
  • Никто не платит налоги и это законно.

Если вам показалась симпатичной эта договорная конструкция, мы можем настроить ее под ваш проект или придумаем для вас что-то новое. Legal Support – мы уважаем инвесторов!

Источник: https://legalsupport.ru/predvaritelnyij-dogovor-kupli-prodazhi-budushhej-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.